ESG en construcción: por qué ya es tesis de inversión, no de cumplimiento

En construcción, los criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza, por sus siglas en inglés: Environmental, Social and Governance) dejaron de ser un lenguaje de reporte para convertirse en una disciplina operativa, y la razón es estructural. El último balance del Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente y de la Global Alliance for Buildings and Construction muestra que edificios y construcción consumen el 32% de la energía global y generan el 34% del CO2 mundial, mientras que materiales como cemento y acero explican otro 18% de las emisiones globales. La buena noticia es que 2023 fue el primer año desde 2020 con desacople entre crecimiento de la actividad edificadora y emisiones del sector. La mala es que la inversión global en eficiencia energética de edificios debe duplicarse, de USD 270 mil millones a USD 522 mil millones hacia 2030, para mantener trayectoria climática. La E ambiental no está solo en la factura eléctrica del activo terminado: está en toda la cadena de valor, desde el diseño hasta la demolición.

ESG ya es tesis de negocio porque tiene retorno medible. La Corporación Financiera Internacional (IFC, por sus siglas en inglés) documenta, con datos de proyectos EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies, estándar internacional de certificación verde), que en mercados emergentes el sobrecosto incremental de edificios verdes va de 1% en hospitales y 2% en vivienda y hospitalidad, hasta 4% en oficinas y 5% en retail, con periodos de repago de 2,3 a 4,9 años. La conversación dejó de ser si ESG cuesta y pasó a ser en cuánto tiempo devuelve caja. El segundo vector es el financiamiento: la financiación privada global para building green creció veinte veces, de USD 10 mil millones en 2017 a USD 230 mil millones en 2021. América Latina y el Caribe concentró 54% de la emisión privada de deuda verde para descarbonización de construcción en mercados emergentes ex-China entre 2017 y 2021, y la IFC estima una oportunidad incremental de USD 1,5 billones en mercados emergentes en la próxima década. El tercer vector es el valor de uso: el World Green Building Council señala que mejoras en calidad de aire interior se asocian con incrementos de productividad de 8% a 11%, en un contexto donde los costos de personal representan cerca del 90% de los costos operativos del negocio.

Los tres pilares aterrizan con datos concretos. En la dimensión ambiental, Colombia endureció la regla: la Resolución 0194 de 2025 del Ministerio de Vivienda sustituyó la 0549 de 2015 e incorpora línea base de consumo, seguimiento, homologación de sellos y metas mínimas de ahorro del 15% al 25% en agua y del 5% al 20% en energía en residencial, con exigencias de hasta 30% en no residencial. Por primera vez incluye proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Prioritario (VIP) en el esquema de sostenibilidad. En la dimensión social, la Organización Internacional del Trabajo estima al menos 108.000 muertes anuales en obra y que el sector concentra cerca del 30% de las lesiones ocupacionales fatales globales; en Colombia, el déficit habitacional alcanza 26,8% (62% en zonas rurales) y el 90% de los compradores considera que un sello de sostenibilidad influye en su decisión de compra. En gobernanza, la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) reporta que más de la mitad de los casos de soborno extranjero ocurrieron para obtener un contrato público, y que entre el 10% y el 30% de la inversión en proyectos públicos de construcción se pierde por mala gestión y corrupción. La Norma Internacional de Información Financiera S2 (NIIF S2), aplicable desde 1 de enero de 2024, mueve el estándar hacia divulgaciones útiles para quienes asignan capital.

Colombia se volvió uno de los casos más interesantes de la región porque combinó regulación, certificación y financiación. Según la guía 2025 de IFC, la penetración de edificios verdes certificados pasó de pocos casos a mediados de la década de 2010 a cerca del 25% de las nuevas edificaciones, con 20 millones de m² certificados con EDGE en 2025. A cierre de 2025, el 43,1% del área licenciada para vivienda está en proceso de certificación bajo estándares como LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), CASA Colombia o EDGE. El capital también empezó a diferenciar precio: Bancolombia emitió en 2016 el primer bono verde bancario en América Latina por 350 mil millones de pesos colombianos (COP) y llegó a ofrecer financiación entre 0,5% y 2% por debajo de tasas convencionales para construcción verde. Para que ESG cree valor real, un tablero útil mide intensidad energética en kWh/m²-año, carbono embebido en kgCO2e/m², tasa de valorización de Residuos de Construcción y Demolición (RCD), incidentes de seguridad y dos indicadores clave de desempeño (KPIs, por sus siglas en inglés) financieros decisivos: sobrecosto incremental versus periodo de repago, y mejora en spread o acceso a líneas verdes frente a deuda convencional. Cuando ESG empieza a mover el Valor Presente Neto (VPN) del proyecto, deja de ser premium reputacional y pasa a ser variable de costo de capital.